路通财通,对城市发展而言,一条交通大动脉,往往能带动沿线片区崛起。
在广州,有不少以道路为主轴线的经济带,例如东风路楼宇经济带、环市路智力创新带、黄埔大道经济带等。
交通主干道是城市经济活力的纽带,但在成为经济带之前,大多数都是以交通通勤为首要目标。
最近,番禺有一条重要交通干线开通——南大干线番禺大道主线跨线桥,对于每逢上下班堵车的番禺来说,有效缓解该路段交通压力。
交通拥堵一直是番禺的痛点,更严重制约了城市发展。
南大干线的开通能够直接有效地解决这一问题,与万博商务区的地下环路相联,疏通整个片区的交通情况。
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南大干线并不以联系中心四区为目的,而是服务于番禺内部各功能区。
换句话说,南大干线要解决的是番禺的内循环,把干线上所经过的重要功能区,包括驻扎在此的巨头企业和上市公司串联在一起,实现产业经济的联合发展。
作为自西向东的主干道,南大干线串联了广州南站,汉溪长隆、万博商务区、国际创新城、莲花湾等重要功能区。
番禺东西走向的交通要道向来是比较缺乏的,无论是洛溪大桥、新光快速、华南快速,还是地铁3、4、18、22号线,皆是南北走向。
这些道路和地铁,与中心区的联系作用要强于番禺区内部串联,导致一个明显的问题:番禺内部交通碎片化。
直到地铁7号线开通,横向贯通串联起番禺多个新贵片区,同时与2、3号线换乘,地铁覆盖面有所提升。
如今南大干线的作用,与7号线极其相似,接驳东新高速、新光快速、新化高速、南沙港快线高速路,打通与中心区南北快速路的高效连接。
正如前面提到,主干道不是简单的交通,更有深远的战略意义。
南大干线串联的是整个番禺最为重要的产业平台,对番禺原本碎片化的发展格局,进行了整合。
以往广州南站、万博、国际创新城等重要功能区,依靠自身的条件各自发展,虽然都在横向的轴线上,但关系不算十分密切。
南大干线的作用,就是彻底将这些重要功能区拧成一股绳,实现一体化发展。
这种从点到线的交融,让各重要功能区实现产业、人才、资源上的优势互补,带来一整条横轴的造富效应。
在去年番禺区政府工作报告中,南大干线经济带被首次提出,南大干线更是番禺十四五规划“双轴三区多园”的核心纽带。
“双轴”:南大干线产业创新轴、番禺大道文商旅融合发展轴,形成番禺“黄金十字”的产业发展轴线。
“三区”:以广州大学城为核心,打造有国际影响力的数字经济集聚区;以“万博长隆——广州南站”为核心,打造现代服务业集聚区;以莲花湾片区为核心,打造制造业与服务业融合发展集聚区。
可以看到,南大干线产业创新轴、番禺大道文商旅融合发展轴、“万博长隆——广州南站”现代服务业集聚区,每一个都与南大干线息息相关。
其轴线效应,为沿线片区崛起提供基础条件,引领番禺全区构建高质量发展的大格局。
南大干线,进一步拉伸番禺的城市骨架,当然是一件好事,能让更多片区得到发展的机会。
对于购房者来说,同样是一个可以把握城市发展的机会。
南大干线之上,值得关注的板块不少,但恕我直言,并不是所有都值得买。
首先是万博板块,在预算充足的情况下,万博—长隆必须是第一选择,而且该板块今年选择不少,有和樾府、铂世湾、耀胜新世界、香江拾光盛境、长隆麓府等。
在个盘的选择上,可能购房者要费点心思,这几个盘优缺点都比较明显,需要根据自身需求选择。
尤其该片区价格不算低,个别项目吹风价更直逼天河一手房,购房者需要结合预算与未来预期做出判断。
其次是国际创新城,这个号称大学城2.0的板块,热度逐渐升温,可以将它视为潜力板块,价值如何参考对岸大学城就行了。
中等的价格水平也比较友好,虽然是改善定位,但一些中小户型,刚需踮一下脚也是可以买的。
国际创新城依托大学城的科研力量,将是知识、创新产业的重要根据地。片区仍有不少增量建设空间,如果发展顺利,价值将有大幅度提升。
再者,不妨关注南站片区。交通是南站最大的确定性,高铁 城轨 地铁便捷度无需多言。
如果以规划来看,南站理应有更靠前的顺位,但南站板块一直解决不了留人的问题,这是让它减分的原因。
同时,有一点值得注意的是,原本足球场的规划利好,现在已经变成南站片区的不利因素,虽然有传广州城投接盘,但缺少了“广州队”这个IP,价值大减。
但不是说不可以买,只是购房者在关注南站TOD概念的同时,要把不利因素考虑进去。
最后,莲花湾片区更适合刚需客,价格在3万/平以下,属于南大干线的价格洼地。(莲花湾详细分析:番禺价格洼地,2万 的莲花湾能买吗?)
但化龙整体配套是“硬伤”,无论地铁、重点项目,还是教育、商业,几乎所有东西都只是一纸规划,确定性难以保证。
如果要选,亚运城居住氛围还算不错,生活配套都比较齐全,当然价格也会更高一些。
从目前来看,南大干线如果能实现番禺交通、产业联系互通,已经是符合预期了,而且确定性比较强。
很多人将南大干线上升到大湾区层面,这可能会是远期目标,但需要一个契合点与大湾区联系起来。
到目前为止,个人认为这个点还没出现,有人说是莲花湾,实话说含金量还不够。
因此,购房者聚焦南大干线时,要看短期的确定性,而不是远期的大饼。